Grondbeleid

De invoering van de omgevingswet is verschillende keren uitgesteld. In 2023 is besloten dat deze per 1 januari 2024 in werking treedt. Voor het verslagjaar 2023 heeft dit geen gevolgen. Ook de notitie grondbeleid van het BBV is vernieuwd, aansluitend bij het inwerking treden van de omgevingswet, zie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) . De meeste regels treden in werking per 2024.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is net als in de rest van Nederland nog steeds groot. De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren extra (sociale) huurwoningen voor de doelgroepen beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting minimaal 35% sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur (20%) als uitgewerkt in het vastgestelde Deltaplan Wonen  . Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van de woonopgave, zie hiervoor RIB 105- Voortgangsrapportage woningbouwopgave 2023-2 .

De huizenprijzen daalden nog in het eerste kwartaal van 2023, waarna ze min of meer stabiliseerden. Waar in 2022 de huizenprijzen daalden door de gestegen rente, hoge energieprijzen en afzwakkende economie, werd in de loop van 2023 de rente weer lager, daalden de energieprijzen en de inflatie en stegen de lonen.

Ook in de nieuwbouwmarkt staan de prijzen onder druk. In tegenstelling tot bestaande woningen zijn de mogelijkheden om de prijzen te laten zakken echter beperkt. De (bouw)kosten moeten immers zoveel als mogelijk worden terugverdiend.
Projectontwikkelaars accepteren eerder een lagere verkoopsnelheid dan dat zij verkoopprijzen verlagen.  Het prijsverschil met bestaande woningen, vooral met woningen met een slechter energielabel, neemt toe en de bouwproductie neemt af.

Door regelgeving van de landelijke overheid is het investeringsklimaat voor huurwoningen verslechterd. Dit raakt echter vooral kleine, particuliere beleggers en in mindere mate institutionele beleggers. Met name deze laatste groep is actief op de grondmarkt voor nieuwe huurwoningen.
Voor de korte termijn zijn de parameters voor grondopbrengsten dan ook bijgesteld van -1% naar 1% per jaar.

Momenteel is een aanzienlijk tekort aan beschikbare bedrijfsruimte. Dit tekort zit vooral in het kleinere segment met metrages van minder dan 2.000 vierkante meter, maar het tekort wordt in de hele bedrijfsruimtemarkt gevoeld. Naast het kwantitatieve tekort is er ook een kwalitatief tekort op het gebied van locatie, de hoogte van gebouwen en voorzieningen. Zorgen over de toekomst van de bedrijfsruimtemarkt zijn ontstaan vanwege de beperkte beschikbaarheid van nieuwbouwgrond en de toenemende congestie op het elektriciteitsnet (Dynamis, 2023).

Door de grote vraag en het krappe aanbod laat de bedrijfsruimtemarkt in Nederland een positief beeld zien. Ook in Amersfoort is de behoefte groot en het aanbod beperkt. Dit vertaalt zich naar stijgende huren en koopprijzen. Daarom wordt uitgegaan van stabiel stijgende grondprijzen voor bedrijfsruimte.

In bedrijvenpark Vathorst zijn in 2023 vier kavels geleverd met een totale omvang van 14.973 m2 (2022:  7.951 m2) en er is een interne levering geweest van het perceel bestemd voor onderwijs voor het Axia college.

Op 19 december 2023 is het gewijzigde bestemmingsplan "Hogeweg 170-176" op het bedrijventerrein De Wieken vastgesteld. Hiermee is de juridische basis gelegd om de 3 resterende kavels in De Wieken in 2024 te kunnen verkopen.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2023 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het MPG 2024. Het MPG 2024 zal voor de vaststelling van de jaarrekening 2023 door de raad ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden.
Op grond van het BBV moet er bij de grondexploitaties, als dat kan, winst genomen worden. Dat geldt ook voor de grondexploitaties van de gemeente Amersfoort. Hierbij wordt bij positieve grondexploitaties dat ook gedaan en wel op de volgende wijze.


Als er winst genomen kan worden, wordt hier, ook in lijn met de regels uit het BBV, eerst nog een afslag op gedaan als er sprake is van project specifieke risico’s. Dit wordt verder uitgewerkt in het vastgesteld beleid, zie Vaststelling parameters MPG 2019 - Bijlage 2 'Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort!' .

Tabel: PG.01 Grondexploitaties

De kosten zijn geraamd vanaf 1 november, omdat de herzieningen dan starten. Het vertrekpunt bij de jaarrekening is dat de uitgaven in november en december in de opgestelde raming passen.

Grondexploitatie Vathorst (PPS)
In het verleden is er een voorziening getroffen voor verliezen die toen voorzien werden bij het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) bij de ontwikkeling van Vathorst.

De markt heeft zich tot 31/12/2023 in Vathorst toch goed ontwikkeld. De voorziening die per 31 december 2022 € 2,0 miljoen bedroeg, kan in het geheel vrijvallen op basis van de meest recente grondexploitatie. Toch zijn er ook nog grote globale ontwikkelingen die uiteindelijk ook de resultaten van deze Publiek Private Samenwerking (PPS) kunnen beïnvloeden. Risico’s die onder andere aanwezig zijn, zijn:

• Grondstofprijzen (kunnen) fors stijgen en de kosten van het bouw- en woonrijp maken worden (fors) hoger dan verwacht;
• Ook leiden de toegenomen bouwkosten en/of hogere lonen tot hogere stichtingskosten van woningen. Vanuit een residueel perspectief bezien dalen dan de grondprijzen die gerealiseerd kunnen worden;
• De hypotheekrente was snel opgelopen. Het risico is dat de verwachte verkoopprijzen van woningen minder snel stijgen c.q. dalen. Deze ontwikkeling zorgt er ook voor dat de grondprijzen uiteindelijk onder druk kunnen komen.

De kosten die nog gemaakt moeten worden en de grondopbrengsten die nog gerealiseerd moeten worden zijn substantieel. Als risico's zich voordoen, kunnen deze daarom wel substantiële effecten hebben.

Grondexploitatie Podium (PPS)

Het kantorenpark Podium bestond uit een grootschalige kantoorontwikkeling (ca. 135.000 m² BVO) gelegen tussen de A28, de spoorlijn Amersfoort- Zwolle en de woonwijk Vathorst. Deze ontwikkeling liep via een PPS tussen de gemeente Amersfoort (via de Grondexploitatie Amersfoort BV) Heijmans en ING Real Estate Development, waarvoor een VOF is opgericht. Inmiddels is de VOF ontbonden.

Nu de aanpassing van Rotonde 9 afgerond is, is dit project in 2023 afgesloten.

Gronden Vathorst Bovenduist

Het in 2021 laten vrijvallen van de voorziening Vathorst Bovenduist, en daarmee het ‘herstellen’ van de oorspronkelijke boekwaarde, was een louter administratief gevolg van het vastgestelde raadsbesluit in 2021 en zegt dus niet dat de toekomstige ontwikkeling van Bovenduist budgettair neutraal zal zijn. Dit is wel het vastgestelde streven maar ook bij deze ontwikkeling zien wij een aantal risico’s:

• In het raadsvoorstel is besloten dat een aantal ‘in het verleden gemaakte afspraken’ vereffend worden. Wat de mogelijke financiële gevolgen zijn van deze afspraken kan nu niet met zekerheid vastgesteld worden;
• Het ontwikkelkader van Vathorst Bovenduist is nog niet vastgelegd. Dat maakt dat er geen duidelijkheid is over de omvang van het programma. Daarmee zijn toekomstige opbrengsten en kosten ook onzeker;
• De ontwikkelingsstrategie voor Bovenduist is nog niet bepaald. Als er bijvoorbeeld gekozen wordt voor een faciliterende rol van de gemeente, is de gemeente gehouden aan het wettelijk (gemaximeerde) kostenverhaal. Onzeker is of dan alle kosten ook daadwerkelijk verhaald kunnen worden;
• De exacte financiële gevolgen van het stapelen van ambities kunnen nu niet bepaald worden. Dat maakt de financiële haalbaarheid onzeker;
• Ook deze ontwikkeling wordt beïnvloed door globale ontwikkelingen. Deze zorgen voor hogere materiaalprijzen en onzekerheden die onder andere zorgen voor stijgende rentepercentages en meer onzekerheid over toekomstige grondopbrengsten;
• (Voor de volledige risico-paragraaf zie: De ontwikkeling van Vathorst-Bovenduist en Kaderstelling Vathorst Bovenduist )

Als een of meerdere van deze risico’s zich voordoen kan bij de vaststelling van het ontwikkelkader van Vathorst Bovenduist alsnog sprake zijn van tekort waar op dat moment alsnog dekking voor gevonden moet worden, als vastgehouden wordt de vastgestelde inhoudelijke ambities.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is. Dergelijke projecten kennen verschillende risico’s. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de risico’s gekwantificeerd. Sinds de wijziging van het BBV in 2016 is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien opgenomen, waardoor het risicoprofiel is gestegen. Slechts een beperkt deel van de risico’s kan worden opgevangen. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen. De methodiek hiervan is vastgesteld door het college (zie Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort (bijlage 2) ).

Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's is gebruik gemaakt van een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen.

Mede voor het bepalen van de risico's worden de grondexploitaties jaarlijks herzien. Bij deze herziening worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen niet meegenomen. Toch kunnen deze ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Bovenduist of de herontwikkeling van de huidige stadhuislocatie of de ontwikkeling van Kop van Isselt een substantieel risico-profiel met zich meebrengen, afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie. Omdat deze strategie nog niet vastligt en ook andere ruimtelijke en financiële kaders niet zijn vastgesteld, zijn deze toekomstige risico's buiten beschouwing gelaten. De bandbreedte van de risico's van deze projecten wordt voorlopig ingeschat op 10 - 20 miljoen. De risico's van de nieuwe gebiedsexploitatie Hoefkwartier zijn opgenomen, om meer inzicht te geven over de risico’s die horen bij het faciliterende en actieve grondbeleid.

De stijgende prijzen, de beperkte capaciteit op de arbeidsmarkt en de economische onzekerheid zijn meegenomen in het huidige MPG en bij het bepalen van de parameters die gehanteerd zijn in de grondexploitaties. In aanloop naar de komende herzieningen zijn deze verwachtingen opnieuw getoetst aan de realiteit van de grondexploitaties, zie hiervoor 'Vaststelling uitgangspunten Meerjaren Programma Grondexploitaties (MPG) 2023 '.

Tabel: PG.02 Risico's en weerstandsvermogen

Paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing : In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.